Budowa domu czy zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu każdego człowieka. Decyzja o skorzystaniu z usług rynku pierwotnego musi być zawsze potwierdzona zawarciem stosownej umowy deweloperskiej. Na co warto zwrócić szczególną uwagę podczas jej podpisywania?
Umowa deweloperska jest mocno rozbudowanym dokumentem, który to w szczegółowy sposób określa prawa i obowiązki zarówno osoby sprzedającej jak i nabywcy. W każdej poprawnie sporządzonej umowie powinien być opisany przedmiot umowy, a więc lokal który chcemy nabyć.
Umowa deweloperska musi być w pełni zrozumiała
Treść umowy jest zawsze opracowywana na zlecenie dewelopera, bo ma on na celu właściwe zabezpieczenie swoich interesów. Mogą zatem zostać wprowadzone do niej zapisy nie do końca korzystne z punktu widzenia nabywcy. W związku z tym przed podpisaniem umowy trzeba ją zawsze przeczytać ze zrozumieniem. Każdy nabywca ma bowiem prawo do tego, aby zaproponować wniesienie poprawek do przygotowanej umowy.
Jaki rachunek powierniczy – otwarty czy zamknięty?
Transakcja ta jest zawsze rozliczna przez bank, zatem deweloper musi otworzyć w wybranej placówce bankowej rachunek powierniczy, na który nabywca będzie wpłacał pieniądze. Może to być rachunek otwarty lub zamknięty.
Podczas wyboru pierwszego wariantu bank będzie sukcesywnie przelewał na konto dewelopera zgromadzone od kupujących środki, w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy, natomiast w przypadku rachunku zamkniętego, cała kwota zostanie przelana firmie budowlanej dopiero po wykonaniu inwestycji.
Tak więc rachunek powierniczy znacznie lepiej zabezpiecza pieniądze nabywcy, niemniej nie jest do końca idealne rozwiązanie. W takiej sytuacji deweloper musi finansować budowę z własnych lub pożyczonych środków, a zatem zapewne podniesie ostateczną cenę mieszkania.
Możliwości zmiany ceny mieszkania
Każdy nabywca przed podpisaniem umowy powinien dokładnie zapoznać się ze scenariuszami, które dopuszczają możliwość zmiany ceny za nabywane mieszkanie. Zazwyczaj wartość mieszkania jest ustalana na podstawie parametrów projektowych, niemniej po jego wybudowaniu mogą pojawić się rozbieżności w powierzchni czy standardzie wykonania.
W trakcie realizacji inwestycji mogą też zmienić się przepisy dotyczące wysokości VAT na materiały i usługi budowlane, co może przyczynić się do tego, że wartość netto mieszkania pozostaje taka sama, ale cena brutto, którą finalnie musi zapłacić nabywca zmienia się.
Odstąpienie od umowy i termin wydania nieruchomości
Co prawda podpisując umowę żaden nabywca nie zakłada, że zrezygnuje z z zakupu mieszkania, niemniej zdarzają się różne przypadki losowe. Mogą bowiem wystąpić opóźnienia w realizacji inwestycji, które to sprawią, że nie będzie ona przebiegać zgodnie z harmonogramem, który został opisany w umowie. Jeżeli przyczyna leży po stronie dewelopera to wówczas nabywca ma prawo żądać rekompensaty.
Niezwykle ważny jest również termin wydania gotowej nieruchomości. Powinien on być uwzględniony w umowie, bowiem wówczas nabywca ma możliwość realnego oszacowania terminu wprowadzenia się do nowego lokum.
Warto pytać o to, co nie zostało zapisane w umowie
Co prawda w folderach promocyjnych deweloperzy zawsze zapowiadają realizację różnorodnych udogodnień w ramach oddawanych lokali, ale nie zawsze informacje te są potwierdzane w treści umowy. Warto zatem dopytać o każdy szczegół i domagać się jego formalnego zapisania.
Umowa deweloperska jest pisana językiem prawniczym, który to jest nie do końca zrozumiały dla większości osób. Warto zatem o opinie na jej temat poprosić niezależnego prawnika. Rozwaga oraz zachowana czujność pozwala bowiem na unikniecie w przyszłości przykrych niespodzianek.
